Les conditions suspensives dans le compromis de vente

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ? 

Définition 

Une condition suspensive est une clause insérée dans le compromis de vente d’une transaction immobilière. Celle-ci donne à l’acquéreur la possibilité de renoncer à l’achat sans verser de contrepartie financière. Ainsi, une condition suspensive libère les parties engagées de leurs obligations dans les cas suivants : 

• un prêt bancaire refusé ; 
• un droit de préemption de collectivité ;
• un refus de permis de construire. 

La rédaction des clauses suspensives est assurée par un notaire. Leur insertion dans le compromis de vente scelle un accord entre l'acquéreur et le vendeur. Pour qu'une condition suspensive soit valable, celle-ci doit impérativement dépendre d'un imprévu indépendant de la volonté des parties. Il est donc important de prendre le temps de définir des conditions suspensives adaptées à chaque situation et au bien immobilier concerné. Le nombre de conditions suspensives importe peu, mais chacune des parties doit les approuver. Rappelons que sans condition suspensive, l'acheteur s'expose à des pénalités financières en cas de renonciation à l’achat.

Durée et obligations 

La seule condition suspensive obligatoire est l’obtention du prêt immobilier. De fait, les acquéreurs qui doivent financer l'achat de leur bien en ayant recours à un crédit sont tenus d'insérer cette condition suspensive dans le compromis de vente. À l’obtention du prêt, s’ajoute le droit de préemption mais il est implicite, il n’est donc pas nécessaire d’insérer cette clause dans le compromis de vente. La durée de validité d'une condition suspensive est ad minima d'un mois, à compter de la date de signature du compromis de vente. Mais dans la pratique, le délai fixé varie entre 45 et 60 jours, ce qui suffit à obtenir une réponse de l’établissement bancaire sollicité pour la demande de prêt.  Négocier un délai supplémentaire peut être judicieux car les banques tardent parfois à traiter les dossiers. Ainsi, un délai supplémentaire de 8 jours à compter de la date limite initiale donne à l'acquéreur la possibilité de motiver son retard. 

Quelles sont les conditions suspensives dans un compromis de vente ? 

La condition suspensive d’obtention du prêt immobilier

Mise en place par la loi dite Scrivener du 13 juillet 1979, la clause relative à la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire permet d’annuler la vente dans le cas où le prêt n’est pas accordé à l’acheteur. En effet, si l’achat du bien immobilier est conditionné à l’obtention d’un crédit bancaire, alors une clause doit être insérée dans le compromis de vente. Très protectrice de l’acquéreur, la loi impose tout de même à celui-ci d’apporter la preuve que le prêt lui a été refusé. Dans ce cas précis, l’acquéreur envoie une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur l’informant de son intention d’annuler la vente. L’acquéreur n’a pas à indemniser le vendeur pour renoncement à l’achat par jeu de la condition suspensive. Néanmoins, il lui incombe d’apporter la preuve que le prêt bancaire lui a été refusé, sans quoi il ne pourra pas faire jouer la condition suspensive. Dès lors, le vendeur doit rembourser à l’acheteur les sommes versées, cela indemnité ni retenue. 

Les autres conditions suspensives 

• la condition suspensive d'obtention de permis de construire ; 
• l'absence de servitude, (droit de passage) y compris les servitudes de cour commune ou de droit privé ;
• la vente d'un autre bien qui donne à l’acquéreur la possibilité de renoncer à la vente s'il ne parvient pas à vendre son logement ; 
• la condition suspensive de réalisation de travaux, qui approuve une annulation du compromis lorsque des travaux à la charge du vendeur n'ont pas été réalisés ;
• le droit de préemption, qui casse le processus de vente en cas de priorité d'un ayant droit ou d'une collectivité locale. 

D'autres conditions suspensives peuvent être insérées au compromis de vente : 

• l'obtention du dossier complet de diagnostics immobiliers obligatoires ;
• l'absence d’hypothèque supérieure au prix de vente ; 
• l'autorisation de changement de destination. 

Le délai de rétractation légal de 10 jours, dont dispose l'acquéreur pour annuler le compromis de vente, constitue également une condition suspensive. Par ailleurs, il est à noter que ce délai est négociable et peut être prolongé avec l'accord des deux parties.

Indépendamment des clauses suspensives abordées précédemment, si l’acheteur souhaite annuler le compromis de vente, il en a le droit, mais dans ce cas, le vendeur peut invoquer le fait d’être lésé et obtenir de l’acheteur, le versement d’une indemnisation pour le préjudice. Le montant de l’indemnisation est prévu par une clause de dédit ou une clause pénale, inscrite dans le compromis de vente. 

La loi Scrivener

Intégrée au Code de la Consommation depuis le 13 juillet 1979, la loi Scrivener constitue une série de mesures qui garantissent l’information et la protection du consommateur du prêt immobilier. Elle s’applique lors de toute opération immobilière et ce, quel que soit le bien concerné : logement d’habitation (maison, appartement, neuf ou ancien), terrain, local professionnel et constructions dont le coût n’excède pas 21 500 €. La loi Scrivener concerne les personnes physiques et ne s’applique pas aux sociétés. Elle a particulièrement réglementé l’offre de crédit et le délai de réflexion. En effet, une fois l’offre préalable de prêt établie, le futur emprunteur potentiel bénéficie d’un délai de 10 jours pour étudier l’offre. S’il l’accepte, l’emprunteur doit la renvoyer par courrier. L’acceptation de l’offre ne peut pas s’effectuer avant la fin du délai de réflexion.

À retenir : Dans un compromis de vente, seule la condition liée à l’obtention du prêt bancaire par l’acquéreur est obligatoire. Toute autre condition suspensive ajoutée à au compromis de vente est facultative. Notez que le but des conditions suspensives est de protéger acquéreurs et vendeurs d’éventuels désengagements abusifs.